半岛问法热线

问题1：被执行房产内有租户，能否提出执行异议？

2015年9月,某公司向邹先生借了一笔钱款,当时签订的借款协议中约定了还款日期和相关利息,同时某公司将其名下的一处房产作为抵押。借款到期,邹先生多次向某公司讨要借款未果后,向法院提起诉讼。邹先生胜诉后,某公司却怠于履行债务,法院就在抵押房产发出公告拟对该房产进行评估、拍卖。公告后,陈某等三人在期限内向法院提交租赁协议,称他们的租赁先于邹先生抵押权利形成,某公司对三人的租赁事实也认可了。可邹先生对陈某等三人对房产的租赁关系并不认可,双方分歧很大。邹先生询问律师,自己能否提出执行异议,请求对该房产进行不带租约拍卖。

律师说法：案涉房屋的强制执行分为两个层次,一是权属的强制转让,二是强制交付。承租人的租赁权是实体权益,能否排除被执行人名下案涉房屋的强制执行,核心在于租赁权的设立节点。因案涉房屋权属转移,根据买卖不破租赁的原则,并不影响租赁权的实现。故承租人陈某等人的异议仅指排除案涉房屋的强制交付或要求法院对案涉房屋带租拍卖。由于申请执行人邹先生和三名承租人就是否存在租赁关系存在重大争议,建议邹先生先向执行法院申请,将三名承租人的主张纳入案外人异议程序立案审查,并作出裁定,确定房产租赁权的设立节点,并由此来判断房产是否可以进行不带租约拍卖。

问题2：通过法拍购得地下车库，物业能否收取服务费？

2020年8月,纪先生通过法院的拍卖平台购得某大厦A座的地下车库,并于同年取得不动产权证书,证载用途为商业、住宅/车库。购得车库后,纪先生在车库入口处自行安装了道闸,自主管理。仍是按照车库使用,用于开放式共享车位至今。前段时间,大厦的物业公司找到纪先生,称物业已经履行了物业管理服务,纪先生购得的车库已进行产权交易,不应与一般车库性质一样,应作为“非住宅房屋”交纳物业费用。纪先生询问律师,自己已经取得车库的所有权,且已办证,是否还需要交物业管理费。

律师说法：根据《山东省物业服务收费管理办法》相关规定,“普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,但改变设计用途用于居住的除外。”纪先生通过法拍获得的车库不同于一般的人防车位无法进行交易,他已经获得车库的所有权,已办证。纪先生将车库改为地下的非独立的开放式共享车位,并没有改变车库的设计用途,不应该属于物业所谓的非居住房屋范畴。因此物业公司的诉求应该不会得到法院支持。

问题3：买了法拍房过了户，原房主来破坏房屋。

2023年7月,郭先生看到法院在司法拍卖网络平台上公开拍卖一处房产,出具公告中载明此次拍卖以标的物按现状拍卖,包含外观、结构、固定装修及内在质量,以移交时的现状为准。郭先生参与了拍卖,最终成功拍得房屋,并于次月依法办理了房屋过户手续,在法院执行局将钥匙交付给郭先生时,房屋内的装修完好。2023年9月,当郭先生再次来到房屋后,发现屋内的装修已经被严重破坏。郭先生立刻报警,经警方调查,破坏系原房主李先生夫妇所为。原房主辩称,他们对拍卖价格不认可,且房屋系由他们夫妇装修,装修的东西没有在拍卖文件上呈现,他们的行为只是想将属于自己的东西带走。郭先生询问律师,原房主是否应当承担相应的赔偿责任。

律师说法：法院拍卖公告载明,此次拍卖以标的物按现状拍卖,包含外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。法院执行局将钥匙交付给郭先生就表明房屋已经移交,房屋应当以当时的现状为准。《中华人民共和国民事诉讼法》中明确规定,隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。原房主夫妇作为被执行人,在交付房子后恶意将房屋内部设施等进行毁坏,这不仅侵害了买受人郭先生的合法权益,也是对司法权威的挑衅。因此,法院可以对原房主夫妇进行司法拘留甚至是追究刑事责任,郭先生也可以要求原房主对造成的损失进行民事赔偿。

问题4：拍来房子被霸占，无法入住该咋办？

前段时间,陈女士在某网络司法拍卖平台参加竞拍,经过多轮叫价,成功拍得一套房产。房子拍卖后被执行人徐先生比较配合,他与陈女士办理了房产的变更不动产登记,房子已经过户到陈女士名下。可当陈女士拿到钥匙准备搬家事宜时,却发现门锁被“不相干”的王女士撬开,并一直在里面居住,陈女士去过几次但一直无法开门。王女士称,多年前自己为了帮助邻居徐先生周转资金,将房本的名字改成了徐先生,让他将房子做抵押贷款。徐先生一直说会还钱,没想到不但没还钱,还将她的房子给拍卖了。王女士坚称自己是被骗了,徐先生无权对房产抵押拍卖。陈女士询问律师,拍得的房子无法入住,自己该怎么办。

律师说法：陈女士通过法拍竞得房产,产权变更登记和物业交接都没有问题的,迟迟不能搬入新家的阻碍是被执行人徐先生的其他债权人王女士强行入住。王女士的行为根源是在跟被执行人徐先生之间的其他债权纠纷上,而不是对这套房屋有什么异议和问题,无论是抵押贷款还是抵押拍卖,房本上白纸黑字写的都是徐先生的名字,法律上王女士无权干涉,这套房产也与她没有任何关系,她与被执行人徐先生之间的纠纷需要另行主张。因此陈女士可以向执行法院提出申请,由法院出面对拍卖后的房屋依法采取强制腾退措施,维护买受人的合法权益。