半岛问法热线

山东颐衡律师事务所律师  崔萍萍

也就是说，业主应当承担拖欠的物业费，而业主可以另行起诉开发商，要求开发商承担这笔费用。“生活中，如果遇到开发商作出类似承诺，可要求开发商、物业公司、业主签署三方协议，对承诺内容明确约定，否则开发商作出的此类承诺对物业公司不发生效力。”崔律师提醒。

随着科技的提升，居民家中安装监控的情况也比较多，邻里之间因为监控引发的矛盾也时常出现，此时不少业主表示，对于此类纠纷物业并不能发挥出有效的作用，市民孙先生也拨打热线反映了自己的一个问题。

“我们一个邻居在家里的平台上安装了一个摄像头，正好能够照到我们家门口的位置，因为家里的厕所就在门口附近，因此我感觉每次进出厕所都会被他们拍到，就这个事我也找了物业，我也上门去跟对方协调，对方爱答不理，没有结果，像这种情况，有什么好的解决办法？”穆信宇律师接到了市民孙先生的咨询。

山东颐衡律师事务所律师  穆信宇

当天还有很多市民来电，反映了自己在生活中与物业产生的一些纠纷，记者将部分问题进行了整理，供市民参考。

问题1：车辆停放在小区内被流浪狗咬坏，物业是否需要承担赔偿责任？

张先生入住了一个新小区，业主与物业公司还没有签订物业服务合同，物业公司也未收取物业费和车辆管理费。前段时间，张先生将自己的私家车停放在小区内，但并没有停放在物业划定的停车位。几天后张先生开车时发现，自己车辆的叶子板和保险杠受损，后经了解得知是被流浪狗咬坏。张先生认为是物业公司未能尽到驱赶小区流浪狗的责任和义务，才导致自己车辆受损，应该承担车辆的维修费，可物业公司认为张先生的车辆没有停在停车位，拒绝承担赔偿责任。张先生询问律师，车辆在小区内受损，物业公司是否应该承担赔偿责任？

律师说法：物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务人依保管义务承担相应的赔偿责任。物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任。如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主的人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务人不因此承担法律责任。根据张先生的描述，他与物业公司并没有签订服务合同，且物业公司未收取车辆管理费，物业对小区内停放的车辆仅具有一般管理义务，而张先生主张的流浪狗造成其停放在小区非停车位处车辆损坏，超出物业公司应尽的一般管理义务，因此张先生要求物业赔偿损失的主张很难得到支持。

问题2：房屋长期漏雨，物业拒绝使用公共维修基金进行维修是否合理？

胡先生在某小区内购买了一套顶楼的房屋，在楼顶的平台上修建了一个阳光房。胡先生入住后发现房屋外墙渗水，向物业公司报修，物业公司也进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。这些年因为房屋渗水，导致胡先生家不断发生经济损失。胡先生曾委托鉴定机构对漏水原因进行鉴定，由于最初漏水时的状态已不存在，鉴定公司无法对渗水原因进行分析，最终终止鉴定。胡先生要求物业及时启用专项维修基金对住宅防水工程、外墙渗透等共用部位、共用设施设备进行维修和更新改造，可物业称，由于胡先生的违建阳光房没有拆除，因此无法启用住宅专项维修资金。胡先生询问律师，物业拒绝使用公共维修基金进行维修是否合理？

律师说法：住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序。如果要使用住宅专项维修资金，需物业服务人提出使用方案，业主大会依法通过使用方案才能启用。根据相关的法规，应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用不得从住宅专项维修资金中列支。胡先生入住后就发现渗水，向物业公司报修，物业公司也进行过维修，虽然没有彻底解决渗水问题，但可见某物业公司并未怠于履行维修义务。胡先生在楼顶私自搭建了阳光房，鉴定机构又无法对渗水原因进行分析，因此胡先生并没有证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修基金进行维修的程度，因此物业拒绝胡先生启用公共维修基金进行维修的要求是合理的。

问题3：小区实行自治管理，业主委员会有权收取物业费吗？

林先生是某小区业主，该小区先后成立两届业委会，并取得相关部门出具的业委会备案回执。6年前，该小区召开第一届业主大会临时会议，就解除原物业服务、实行业委会自治管理等事项作出表决，并在公示后在小区显著位置张贴公告，告知全体业主“解除原物业服务企业的事实服务”“决定小区物业管理实行业委会自治管理”“授权业委会全权管理小区”。自业委会成立后，林先生就没有按管理规约支付物业管理费、自来水费、垃圾清理费等费用。前段时间，业委会找到林先生，要求支付六年来累计拖欠的各项费用。林先生询问律师，业委会有权收取物业费吗？

律师说法：业委会是经小区业主大会选举产生的全体业主实施自治性管理的组织，具有自行管理物业的权利。如业委会在当地政府进行备案登记，符合业主的整体意愿与利益，并行使了自行管理物业的权利，业委会与业主就形成了物业服务法律关系，有权向业主收取物业管理费等费用，同时也应当按照物业管理职责，履行相应的物业管理义务。《中华人民共和国民法典》中有规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。林先生居住的小区实行业委会自治管理，作为业主应自觉支持、配合业委会开展管理工作，如对业委会提供的物业服务存在异议或不满，可请求业委会承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业委会已经按照约定和有关规定提供服务，林先生就不能以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

问题4：物业自行加装梯控装置，业主能否要求拆除？

前段时间，黄先生所住小区的物业公司在未通知业主的情况下，擅自在小区各电梯轿厢及控制面板上开孔，并陆续加装电梯控制装置。业主仅能使用物业公司发放的电子卡才可以使用电梯，并且只能到达自己所在楼层，严重影响了业主的日常起居生活。黄先生经了解得知，物业公司安装的控制装置未经电梯原厂家书面同意，也未在特种设备管理部门进行备案。黄先生认为私自改变电梯原有功能，存在发生电梯事故的风险，要求物业公司拆除电梯控制装置并恢复电梯原有功能。可物业公司称电梯加装IC卡系统不影响电梯的使用功能也不影响业主正常使用，反而能够防止无关人员随意出入单元楼层，防止业主财产被盗或其他伤害事件的发生，实际上起到安检的功能。且黄先生只是一户业主，无法代表该小区内全体业主，拒绝拆除电梯加装的IC卡系统。黄先生询问律师，作为小区业主，能否要求物业拆除自行加装的梯控装置？

律师说法：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业公司对业主日常电梯安装梯控装置，应当征得专用部分面积占比过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并应得到有资质的电梯厂家授权，方为合法。物业公司提供物业服务应遵循法律法规的规定，业主有权决定建筑区划内重大事项，有权行使表决权。其中，对于有关共有和共同管理权利的重大事项，须经法定决议规则予以确认，否则物业公司无权擅自限制业主权利。小区物业公司加装梯控的电梯所有权系小区业主共有，属于业主日常使用客梯，而非货梯或者应急电梯，属于业主共有和共同管理权利的重大事项，物业公司的行为未经业主授权同意，且该行为是对业主实际权利的限制，客观上虽能避免外来闲杂人员的进入，但亦对业主的生活和出行造成不便。而且，物业公司未经授权和履行特种设备登记备案手续擅自对电梯加装梯控，违反相关法律法规的规定，因此黄先生可以联合其他业主，要求物业公司拆除电梯梯控装置，恢复电梯在梯控装置安装前的状态。

问法感悟：

穆信宇律师：通过今天的活动我认识到，随着人们生活水平的提高，对住宅物业管理的要求越来越高，然而，在实际运作中，住宅物业管理面临着诸多问题，这些问题不仅影响了居民的生活质量，也制约了物业管理的健康发展。对这些问题要全面分析，不能简单认为在小区里发生的事情就是物业管理问题，就是物业服务人的问题，在了解案件全貌后，对这些问题进行分析并提出应对措施。

崔萍萍律师：通过一上午的接线活动，我深刻体会到了市民对物业问题的关注，可以发现许多物业纠纷的产生是多种原因造成的，最终导致的结果就是业主通过不缴纳物业费的方式对物业“抗议”，相应地，某些物业也通过断水断电等方式来逼迫业主缴纳物业费。其实，《中华人民共和国民法典》明确规定了，物业不能通过断水断电等违法方式逼迫业主缴纳物业费，关于催缴物业费的问题也要通过合法的方式方法来解决，同样的，业主与物业之间如果存在矛盾应该及时解决，不能因为存在矛盾就拒绝缴纳物业费，因为按照《物业服务合同》的约定缴纳物业费是每个业主的义务。物业和业主之间应当友好相处，合理解决问题，切勿激化矛盾。

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业主未交停车费被滞留场内，能否要求物业公司排除妨碍并赔偿损失？

基本案情：

许某系某小区业主。入住时，许某与该小区物业公司签订物业服务合同，合同约定业主可以购买或租赁方式使用车位，并需向物业公司支付停车费用。2020年12月，案涉停车场开始收取停车费用，许某既未购买也未租赁小区车位而在该小区停车场停车，与物业公司多次因停车位收费问题发生争议。2024年4月，许某驶离停车场时因未缴费，停车场道闸未抬起，导致车辆滞留场内，许某遂以物业公司妨碍其使用车辆为由向法院起诉，要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。

法院审理：

法院经审理认为，车位、车库使用方式可以由业主和物业公司进行约定，双方应当按照约定履行义务。本案业主未购买小区的车位，亦未与物业公司签订短期或者长期的车位租赁合同，其使用小区车位后，物业公司有权要求业主在合同约定以及政府指导定价的范围内支付车辆停放费用。小区业主依法享有驾车出入小区的权利，但该权利并非不受任何限制，而是应当遵守有关物业管理制度的规定，及时支付各项费用。物业公司作为案涉小区的物业服务企业，安装道闸既是履行物业管理职能，也是限制外来车辆进入、加强本小区安全保障的措施，在业主足额支付停车费的情形下，道闸的设置不会对其驾车出行造成妨害。现业主不能自由驾车出入的原因为其拒绝支付停车费所致，并非物业公司原因，故其无权要求物业公司排除妨碍并赔偿损失。据此，法院判决驳回该业主全部诉讼请求。

法官说法：

住宅小区是社会发展中的基础单元，各个小区内的停车场管理秩序系社区管理的重要议题。业主和物业公司在车库车位权属、停车费收费的合法合理性等问题上仍然存在认识上的分歧，产生的纠纷也日渐增加。小区业主享有使用小区停车位的权利，但也应当按照物业服务合同或停车场收费标准履行相应义务，避免因未正常缴费给自己的生活带来不便。