一转眼的功夫，2022年3月15日即将到来，再过去的2年里，消费者和经营者都经历了疫情的折磨，消费者出门消费欲望降低，经营者步履维艰。但是疫情总会过去，生活还得继续，至此315之日，受律所委托聊一聊消费者权益保护方面的事情。

谈什么？消费者对什么感兴趣？这是一个值得思考的问题！

由于社会发展、技术进步，消费者结婚的“三大件”早已发生翻天覆地的变化，20世纪70年代是“手表、自行车、缝纫机”；20世纪80年代是“冰箱、彩电、洗衣机”；20世纪90年代是“空调、电脑、录音机”；2010年至今“房子、车子、票子”成为了新的“三大件”。房子在新的“三大件”中的份量最重，孟子说“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”作为普通老百姓的一员，我和大家一样非常关心居住环境的改善，所以今天就和大家交流一下商品房消费过程中的“陷阱”和法律救济途径。

一、消费者在购买商品房时首先要看开发商是否具有商品房的销售资格。

开发商作为商品房经营者，必须是商品房的所有者，通俗的说：卖东西的只能买自己的东西，不能把别人的东西卖了，否则别人就会要回自己的东西，到时候买东西的人不但买不到东西还要损失钱财。

开发商卖房子，先要取得国有土地使用权，由于我们国家实行的是土地国有法律制度，除了国家和集体以外，是不能取得国有土地所有权，但是可以有偿使用。所以开发商可以通过买卖的方式取得国有土地使用权，才能盖房子出售。

是不是取得了国有土地使用权，马上就可以盖房子了呢？是不是想怎么盖就怎么盖呢？肯定是不行的，盖房子需要满足城市的总体规划，需要满足城市的长远发展需要，城市的管理者考虑的是城市二三十年的发展和布局，统筹安排。所以开发商取得国有土地使用权后，要向城市规划部门申请建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后才可以盖房子。

那么是不是必须等房子盖好以后才能出售呢？由于在我国改革开放初期，房地产开发商普遍缺少资金，商品房供应量小，这边又要加快城市化建设力度和步伐。如果实行现房销售，对于房地产开发资金要求相当高，绝大多数开发商是没有这个能力来开发一个大型楼盘，只有央企才有这个实力，但全国这么多城市，央企开发不过来。为了解决这些矛盾才推出“商品房预售制度”。

所以《城市商品房预售管理办法》第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

作为消费者买房子的时候，一定要看看开发商是不是具有国有土地使用证、设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，如果不具备请不要购买，以防落入陷阱。

二、消费者购房后常见应当注意的情形及应对措施。

1、精装修商品房出现渗漏时，消费者可以拒绝收房。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

作为消费者购买房子就是为了居住使用，漏水的房子已经严重影响正常居住使用，消费者当然有权拒绝接收房子。精装修预售商品房，在交付时应达到“拎包入住”的条件，不渗漏应为其正常居住使用的最基本的要求，开发商交付的精装修房子出现渗漏，消费者依法可以拒绝收房。

2、商品房买卖合同约定了逾期办证违约金，消费者一定要在合同约定办证期限到来后三年内主张。

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

消费者与开发商签订的《商品房买卖合同》一般都会约定办理房产证的期间和逾期办证违约金，如果逾期开发商没有为消费者办理房产证，那么消费者应当在逾期后三年内向开发商起诉索要逾期办证违约金，否则人民法院就不会支持消费者索要逾期办证违约金。

3、商品房买卖合同解除后，消费者要及时返还房子否则还要向开发商支付房子占有使用费。

消费者解除合同后，开发商没有退款，消费者就不退房，这在法律上叫“同时履行抗辩权”或“后履行抗辩权”。

民法典五百二十五条规定了“同时履行抗辩权”，即，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”。

民法典五百二十六条规定了“后履行抗辩权”，即，“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求“。

但是，无论同时履行抗辩权还是后履行抗辩权，适用的前提均是合同有效、合同当事人互负债务、合同未被解除。

民法典第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”

所以，在法院判令涉案合同解除后，开发商无权继续占有消费者的购房款，应当将已收取的购房款返还给消费者，消费者也无权继续占有房子，应当房子退还给开发商，以达到“恢复原状”的情形。

如果消费者继续占有开发商房子拒不搬出，就会产生房子占用费，得不偿失。

消费者正确的做法是：起诉的同时申请法院查封房子，防止开发商转移财产。法院判决合同解除、返还消费者的购房款后，开发商拒不履行付款义务，消费者应将房子及时返还给开发商并申请法院强制执行，开发商仍不履行付款义务，拍卖房子受偿。

3、商品房预售合同解除后，消费者贷款买房的还需要还剩余房贷。

首先、银行与消费签订的《借款合同》都会约定：借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。即，借款合同约定商品房预售合同解除后，消费者仍需要承担还款责任。

其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，从字面文字上来说，该款也没有明确免除了购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，只是明确商品房出卖人承担返还贷款的义务。

最后，因为消费者与银行签订了借款合同，根据合同相对性原理，消费者是借款合同的借款人，开发商不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。因此，即使《商品房预售合同解除》后，消费者仍然要承担偿还购房贷款剩余本息的责任。

        4、未能办理产权证，消费者怎样解除商品房预售合同？

一、在签订合同时，消费者一定要留意合同解除的期限，对于约定期限的，一定要在期限内行使解除权，对于未约定解除期限的，开发商催促消费者行驶解除权的，消费者一定要在开发商催促后三个月内行使解除权，或者一年内行使解除权。

二、消费者行使合同解除权，一定按照对方在合同上预留的联系地址及方式发出解除合同通知并保留相应的凭证，或者在上述期限内向法院提起确认解除合同的诉讼。

5、沙盘模型与规划施工图不一致的，开发商要承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房子价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

如果开发商不仅在销售中心展示了沙盘模型，而且向消费者提供了小区平面图等宣传资料，致使消费者相信其交付的房子与平面图等宣传资料一致，并对消费者是否购买房子产生影响或比同地段其他房子价格高的，小区平面图等宣传资料就属于合同内容的一部分，开发商实际交付的房子与平面图等宣传资料不符的，存在宣传不实的行为，应承担一定的违约责任。

6、合同约定的房子用途与实际规划用途不一致，开发商应当承担违约责任。

消费者与开发商订立《商品房买卖合同》，约定房子用途为商业，但是开放商经规划部门批准后变更规划，将房子用途变更为办公，属于开发商违约，依法应当承担违约责任，理由如下：

首先，双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人均应全面、适当履行各自义务，合同约定的房子用途为商业，而不是办公，开发商的义务只需按约交付商业用途房子，而不是变更合同用途。

其次，变更合同用途及价款，属于变更合同内容，需要双方协商一致，尊重当事人的意愿，现消费者并不同意变更合同用途，法律不能强人所难。

最后，开发商不能交付用途为商业的房子、办理用途为商业的产权证的，消费者可以追究开发商的违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条之规定，“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。

消费者可以接受房子规划的现状，选择继续履行合同，可以要求开发商承担减少价款的违约责任。

7、商品房认购协议是预约合同，具备一定条件下是商品房买卖合同。

《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

商品房认购协议依法属于预约合同，不是正式的商品房买卖合同。但是实践中只要具备双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付时间及条件，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同的基本条款，可以认定为商品房买卖合同。

最后，感慨一下！律师是法律的搬运工，在努力的搬运，如果对您有所帮助，所有辛苦都值得，没有帮助到您，请您理解我们的辛苦！愿为您在法律维权的道路上保驾护航！