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颐衡观点 | 颐衡律师于松——《资产出售式重整涉税研究》—以某置业公司为例

发布时间： 2023-12-05 浏览次数：698次

摘要：近年来，受三道红线的监管影响，中小型房地产企业陷入融资困难的境地，债券违约、商票逾期事件时有发生，并可能最终导致项目烂尾，濒临破产重整。而在重整模式选择过程中，由于出售式重整其程序和实践中的创新性，能够兑现重整企业的运营价值，逐渐成为市场主体解决困难的途径之一。本文拟在总结房地产企业重整遇到的困难，及采用出售式重整有点的基础上，进一步对出售式重整所涉及到的税务问题，及税收筹划进行尝试性分析。

关键字：出售式重整、房地产企业

 一、房地产企业破产现状

2020年度以来，在“房住不炒”的政策背景下，监管部门对房地产企业提出了三道红线的监管要求，严格限制资金流入房地产行业，进而导致房地产企业，特别是中小型房地产企业融资困难，导致现金流严重不足。同时2021年下半年至今，以恒大、融创等头部房企为代表，房地产企业商票逾期、债券违约事件频发，房地产行业信用危机加剧。由于房地产企业普遍具有高杠杆率，其自有资金远远无法支撑公司的运转，一旦企业资金链断裂，朝夕之间摩天大楼就可能变身烂尾楼，造成严重的资源浪费。
而随着国家对房地产企业管控力度加大，房地产企业破产案件更为突出。而房地产企业破产案件与一般工贸类企业破产不同，往往涉及的人数众多、债权债务关系复杂、社会影响较大，所以在严重资不抵债情况下，简单套用现行企业破产清算、甚至简单适用重整程序难以真正化解多重矛盾和社会不良影响。
自2007年《企业破产法》实施，房地产企业破产重整多以存续式重整为主，但房地产破产企业普遍存在1.重整计划执行期间较长，导致难以应对市场变化、情势变迁等外在因素；2.债权人在重整计划通过批准后补充申报的债权等债务责任仍应承担，对投资人风险太大；3.部分债务人债务结构过于复杂，且可能企业债务与社会负担过重，导致重整代价过高，战略投资人投资意愿较低；4.由于可能存在隐形、帐外的债权、债务的存在，重整计划草案中模拟分配计算需要极为细致、精准，这在债权债务关系复杂、烂尾时间较长的房地产企业重整草案中往往难以实现；5.股权变更工作都将难以进行，如原股东股权被质押或保全冻结，又如原股东不配合调整、法院因责任的考虑迟迟不下裁定或工商登记部门不予及时配合，不论那种情况，股权变更工作都将难以进行；6.企业重整中债务减免被视为债务人企业所得收入，税收负担过重。
因此传统的存续式重整所面临的困难、风险越来越高，原有模式失败概率越来越高，此种方式已经难以适用当今的市场发展，不利于企业的挽救。
二、房地产企业出售式重整的涉税研究意义
笔者通过检索全国企业破产重整案件信息网中的相应案例发现，近年来房地产企业以出售式重整方式实施重整的案例略有增加，但占破产重整全部案件比例仍相对较少。由于出售式重整实施过程中不可避免会出现企业不动产处置、债务豁免等涉税行为，进而带来企业所得税、增值税、土地增值税、印花税等征缴问题。因此，对破产房地产企业出售式重整中的涉税研究显得尤为重要。
本文选取某置业公司破产重整一案为研究对象，某置业公司是集商业、住宅、娱乐及酒店于一体的大型商业旅游综合体。近几年由于开发成本及融资成本高、城市综合体管理经验缺乏、资金流动周转困难等原因，引发融资违约、拖欠工程款、声誉下降等系列问题，其债权人向法院申请破产重整。本案采取资产出售式的重整模式，重整投资人共支付重整交易对价约40亿元，其中包含了交易环节发生的税费4.68亿元，约占交易对价的12%。本文以期通过对该案例进行分析，借以探讨资产出售式重整的涉税问题，为同类型案件提供涉税借鉴思路。
三、房地产企业出售式重整的优点
为避免直接破产或存续式重整带来的不便，近年来，出售式重整模式以其创新的制度功能化解了存续式重整中的实务难题，并取得了良好效果。在出售式重整的模式探索过程中，逐渐形成了两种实操模式，一类是资产出售式重整，即将债务人企业持有的优质资产向资产受让方整体出让，以资产转让所得清偿债务；第二类是股权出售式重整，即债务人企业以优质资产为基础出资设立全资子公司，向资产受让方出售该子公司全部股权，以股权转让所得清偿债务。
相较于存续式重整，采用出售式重整存在以下优点：
1.效率较高，且一次性解决问题
出售式重整的模式，是在将有价值的部分出售后，所得款项直接清偿债务或直接以资抵资，可以减少繁琐的重整程序，因此重整效率较高。同时传统的存续式重整，需要保留原公司，而原公司在之前的经营过程中大多存在各种难以解决的问题及风险，不仅包括复杂的债权债务关系，还可能有行政处罚、司法保全查封、股权冻结等无法轻易解决的问题；而出售式重整，可以脱离原企业，从已有的和未知的纠纷中彻底解脱出来，一次性解决所有遗留问题。
2.可以通过税收筹划降低成本
存续型重整往往需缴纳的费用总体较高，特别是重新计划中的债权减让部分，债务人普遍会为此支付高额的企业所得税。而在出售式重整中，企业的价值资产出售后，就可以将企业剩余资产出售并将原企业注销，企业有价值的部分在新的实体下得以存续，采用此种方式，就先行税务政策而言，可以通过对增值税、土地增值税、契税等多种税目进行税收筹划从而达到节税的目的，从而大大降低成本成本。
3.能够引发较少的争议，提高重整的成功率
存续型重整中待重整企业的资产并不实际变现，而是继续经营，所以债权人在重整计划草案中拟定的分配比例都是预先模拟计算出的，模拟计算的结果可能无法做到准确、合理，容易引发债权人争议，从而导致重整失败。但出售式重整与破产清算的交易流程类似，都是以资产出售后的实际价格来清偿债务，由于出售式重整以相对较高的价格兑现资产价值，引发争议空间较小。
4.与或然债权相分离，减少企业后续负担
按照我国现行破产法律制度，在重整程序中未按期申报债权的，重整计划执行完毕后仍可以申报债权。这种条款虽然最大限度保障债权人利益，但是却给存续式重整程序带来很大的隐患，因此通常公司在制定重整计划时会预留资金用于余债清偿，若预留的较多，可用于企业重整的运营资金势必下降；而在出售式重整下由于是将部分优质资产进行出售，可以与或然债权相分离，从而减少企业后续负担。
四、破产房地产企业出售式重整交易框架
通过对某置业公司在破产重整一案进行跟踪，某置业公司采取了资产出售式的重整模式，在主要资产已经评估作价的基础上，其重整交易流程包括如下几步：
第一步，破产管理人代表破产企业与重整投资人签署《重整投资协议》，重整投资人借此来确定需要后续收购并承接的破产企业标的资产。
第二步，重整投资人收购并承接破产企业的标的资产。本案主要收购的资产为未售及在建的住宅、酒店以及待开发的建设用地等。
第三步，重整投资人基于其委托的资产评估机构提供的资产估值情况，向管理人（代表破产企业）支付相应重整投资对价。管理人负责协调破产企业及其他相关方就标的资产与重整投资人进行交割，并积极配合重整投资人办理标的资产的过户和接管事务，做好资产变更登记等手续。
第四步，重整投资人将新设立若干项目公司，然后以新项目公司承接标的资产，并作为后续运营开发主体，来实现事业重整之目的。
第五步，破产企业与重整投资人完成资产交割后，破产管理人按照破产费用—共益债务—职工债权—税款债权—购房者优先债权—建设工程价款优先债权—有财产担保债权—普通债权等顺序实施偿债工作。
从上述交易流程可以看出，出售式重整本质上是在破产重整的框架下，实现了破产企业营业资产的转让，是破产重整的一种特殊形式。而相较于传统的破产重整的交易方式，其交易实质和纳税本源与较大的不同，为了更好的运用出售式重整，我们需要刺破交易的面纱去厘清出售式重整的交易实质和纳税本源。
五、出售式重整涉税问题研究
上文已经提到，出售式重整的经济实质是实现资产收购，因此需要分别站在资产的转让方（即破产企业）和资产的受让方（即重整投资人）角度来分析交易的税费，并考虑合理筹划，以最大程度降低交易成本，促进破产重整的成功。
（一）出售式重整主要涉及税种
1.增值税
在本案重整实施过程中，置业公司将未售及在建的住宅、酒店以及待开发的建设用地等资产转让给重整投资人，重整投资人以货币资产的形式支付对价，因此该转让行为属于销售行为，因此，重整投资人除了支付货币对价外，还要考量交易过程中增值税的影响。本案例中破产企业应当按照9%的税率以“销售不动产”缴纳增值税，经计算该项交易行为共发生增值税约3.6亿。
2.土地增值税
土地增值税是出售式重整实施过程中重要的税种之一。《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位，为土地增值税的纳税义务人，应就其所取得的增值额缴纳土地增值税。
根据上述，置业公司如果取得在破产对价超过了原取得成本，即出现了交易资产的增值，会不可避免的出现缴纳土地增值税的情况。由于置业公司自2009年开始陆续取得了案涉土地，截至破产重整受理日已过去10年之久，在此期间置业公司土地所在区域经历了两次房价上涨过程，显而易见的，该交易过程会因土地价格上涨产生巨额的土地增值税。同时由于置业公司已经在建设开发过程中多次预缴了土地增值税，经测算，其交易完成后需补缴土地增值税约1.06亿元。
同时对重整投资人而言，其支付的交易价款已经包含了破产企业应当缴纳的土地增值税，重整投资人在承接资产并继续开发完毕，实现销售后，方发生土地增值税缴纳事宜。
3.契税
《中华人民共和国契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。因此，如果破产企业出售的资产中包括了土地或者房屋，重整投资人应当按照土地或房屋的支付对价缴纳契税。而对于在建项目，根据财政部、税务总局公告2021年第23号文指出，土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。由此可见，置业企业出售资产无需缴纳契税，而重整投资人承接资产后，应当以交易对价作为计税基础，缴纳契税。
在该笔交易中，重整投资人应承担契税约1.6亿元，同时该1.6亿元契税并不包含在交易对价中，重整投资人需另行承担。
4.印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对资产购售合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据应按照合同记载金额的万分之五征收印花税。在出售式重整中，转让方与受让方应当依此规定按万分之五缴纳印花税。
根据上述，本案置业公司与重整投资人应分别承担印花税0.02亿元。
5.企业所得税
（1）资产出售中的企业所得税
根据财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）中的相关规定，由于重整投资人直接以货币资金支付交易对价，并不采取股权支付的方式，因此本案适用于资产收购中企业所得税的一般性税务处理的原则。
在适用一般性税务处理的情况下，企业资产收购的交易按以下方式处理：
①破产企业应确认资产转让所得或损失；
②重整投资人取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定；
③破产企业的相关所得税事项原则上保持不变。
因此对破产企业未售及在建的住宅、酒店以及待开发的建设用地等的交易对价与其取得、建设及开发成本之间的差额应当作为破产企业企业所得税的计税基础，计算缴纳企业所得税。
（2）债务豁免中的企业所得税
根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）的规定，债务人应当按照支付的债务清偿额低于债务计税基础的差额，确认债务重组所得。
（二）资产出售式重整中的税收筹划
本案管理人在编制重整方案时，为确保方案的可行性，基于会计谨慎性原则的角度，没有将相关税收筹划和税收优惠政策考虑在内。但在重整方案的执行过程中，本案各利益相关方仍有实施税收筹划的空间以降低交易成本。
1.增值税税收筹划
（1）根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
因此，在破产企业将未售及在建的住宅、酒店以及待开发的建设用地等资产转让给重整投资人过程中，如果上述资产中某一项资产存在关联的债务和劳动力，而且该项资产可以明显的与其他资产方区分开，在这样情况下，破产企业可以尝试分别签署资产购买协议，就该项资产向当地税务局申请增值税优惠政策，以降低税费成本。
（2）根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）第二条的规定：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
基于此站在重整投资人的角度，在接收破产企业资产时，要一并接收老项目开发过程中的相关材料，比如行政机关审批文件，财政部门监（印）制的财政票据、拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等材料，以争取开发后再销售时可获得最大优惠税率。此外，同时《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)文件也规定了可扣除的土地价款还同时包括“土地前期开发费用和土地出让收益”，但是这部分所包含的内容文件并没有明确，对于涉及到市政配套费等费用，重整投资人也应拿到相关支付凭证后，充分和当地税务机关沟通争取扣除。
2.土地增值税税收筹划
由于土地增值税是超率累进税率，因此土地增值税的筹划应充分考虑临界点原则。
站在破产企业的角度，管理人在制作重整交易方案时，应当考虑充分考虑和测算由于增值带来的土地增值税影响，根据资产评估方案的确定，合理制定交易对价，以确保增值率卡在临界点以下，减轻税负。
站在重整投资人的角度，在继续开发过程中，同样可以通过增加扣除项目，比如实施精装房装修交付，售后返租等销售策略、利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
3.契税的税收筹划
根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）第五条：“对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。”
由此可见，重整投资人应充分考虑上述优惠条款，尽可能选择接收破产企业职工，以获得税收政策优惠。
4.企业所得税的税收筹划
按照现行税法规定，企业每一纳税年度的利润总额可以弥补前5个连续纳税年的亏损额，因此，破产企业可以充分扣减以往年度的亏损，以降低应纳税所得额。
六、出售式重整的涉税建议
（一）提前掌握税收政策并做好筹划
在资产出售式破产重整过程中，破产企业由于商业交易行为势必产生高额的纳税义务，因此需要在大量掌握相关政策的前提下，综合规划税务筹划方案，同时结合法院认可的破产重整方案进行调整优化，以最大程度合法降低破产重整产生的税负成本。
（二）综合考虑各方意见，明确重整环节
由于出售式重整既可以在重整程序中提出方案和计划，也可以在清算程序的资产处置中提出本质为出售式重整的方案和计划，因此应在充分考虑方案通过难度、各方意见及倾向、债权人可接受度等要素的前提下，做出最优选择。

作者姓名：于松

山东颐衡律师事务所   专职律师

注册会计师，资产评估师，硕士

*本文曾荣获胶东企业破产重整涉税论坛优秀征文三等奖

于松律师

中国注册会计师 CPA 中国资产评估师 CPV 山东大学工商管理硕士 MBA 青岛市财政局、青岛市交通局评审专家库成员。

主要经历：原海军航空大学政治部军队律师、青岛市人民政府行政复议委员会办公室

服务代表客户：工信部中国电子学会、青岛海洋科学与技术国家实验室、山东大学（青岛）国际创新转化学院、青岛市交通规划设计院有限公司、山东华烨建筑规划设计有限公司、山东大明有限责任会计师事务所、青岛海达新能源材料有限公司等。

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